売買契約後に売主又は買主が死亡した場合の登記

不動産の売買契約締結後に売主又は買主が死亡した場合、売買契約は無効になるのか、登記手続きはどうするのかを解説していきます。

なお、不動産の売買の流れとしましては、売買契約締結(売主と買主が売買契約書に署名押印)をしてから売買代金を買主が売主に支払う日(決済日)まで期間が空くことが通常です。
ケースによってまちまちですが1か月前後空くことが多いと思います。

なので、売買契約締結してから決済日までに当事者が亡くなってしまうことは実際に起こり得ることです。

 

1 売買契約は無効になる?

2 売買契約後に売主が死亡した場合の登記

3 売買契約後に買主が死亡した場合の登記

 


売買契約は無効になる?

売買契約締結後に売主又は買主が死亡したとしても、原則として売買契約は無効にはならず有効な契約として扱うことになります。
その場合には、通常、相続人が対応をすることになります。

売買契約後に売主が死亡した場合の登記

売買契約締結後に売主が死亡した場合でも契約は有効です。
売主の相続人が契約を履行することになります。

ではこの時、売主の相続人名義に相続登記を申請した上で買主への売買による所有権登記を申請するのか、それとも、売主の相続人への相続登記を省略して直接売主から買主に所有権移転登記をすることができるのかが問題になります。

ここでポイントになるのが「売主が死亡した時点で所有権が買主に移転しているかどうか」です。

通常、不動産の売買契約書には“所有権移転時期の特約”が設けられており、買主が売主に売買代金を支払った日(決済日)に所有権が移転するとされていることが多いです。
そうなると、必要な登記としては次のように考えることができます。

 

売主が死亡した時点で、買主がまだ売買代金を支払っていなかった(所有権は売主にある) 場合の登記

相続登記(売主の相続人への所有権移転登記)
売買登記(相続人から買主への所有権移転登記)

 

売主が死亡した時点で、買主が既に売買代金を支払っていた(所有権は買主にある) 場合の登記

売買登記(売主から買主への所有権移転登記)
 ※ 相続登記省略可能


なお、買主への所有権移転登記をする前に、売主の相続人が売買契約の存在を知らずに相続人名義への相続登記を申請して完了してしまった場合、相続登記を抹消せずに相続人から買主名義への売買による所有権移転登記が可能とされています(昭37.3.8民甲638号回答)。


売買契約後に買主が死亡した場合の登記

この場合も、基本的な考え方は売主が死亡した場合と同じです。
つまり、買主が死亡した時点で所有権は買主に移転していたかどうかがポイントです。
少し言い方を変えますと、売買契約締結後、決済日(買主が売主に売買代金を支払う日)までに買主が死亡したのかどうかです。

なお、買主死亡の場合には、買主の地位を相続人が受け継ぎますので、相続人が売買を続行する意思があるのかどうかが問題になってきます。
手付倍返しで契約を解除するのか、相続人の誰かが買主の地位を引き継いで売買を続行するのか、また、購入に際して買主が住宅ローンを利用する場合には、当該審査の絡みもありますので、事前に不動産屋や銀行との調整が必要になるでしょう。

ここでは、買主の相続人は売買を続行する意思があるという前提で考えます。

 

買主が死亡した時点で、買主がまだ売買代金を支払っていなかった(所有権は売主にある) 場合の登記

売買登記(売主から買主の相続人へ所有権移転登記)

※ 相続人が複数いる場合には、買主の地位を誰が相続するかについての遺産分割協議書を作成することも検討する必要があるでしょう。

 

買主が死亡した時点で、買主が既に売買代金を支払っていた(所有権は買主にある) 場合の登記

売買登記(売主から亡買主名義への所有権移転)
相続登記(亡買主から相続人名義への所有権移転)


なお、「売主は相続人に対し年月日売買(亡買主との売買日)を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」という判決がある時は、売主から相続人名義への所有権移転登記が可能とされています(昭35.2.3民甲292)。

 

2022.3.17投稿

  1. 権利証(登記識別情報)を紛失してしまいました。登記できませんか?
  2. 各種書類(住民票や戸籍等)の取得先を教えてください。
  3. 相続登記の必要書類を教えてください。
  4. 不在籍証明書・不在住証明書とは何ですか?
  5. 登記済権利証と登記識別情報の違いはなんですか?
  6. 財産分与をした場合の税金は?
  7. 財産分与による所有権移転登記にかかる税金
  8. 遺贈による所有権移転登記の必要書類はなんですか?
  9. 離婚届の提出と離婚協議(離婚協議書の作成)はどちらを先にすればいいですか?
  10. 所有者の死亡(相続)と抵当権抹消登記の関係
  11. 登記済権利証(又は登記識別情報)が見当たらないのですが、再発行することはできますか?
  12. 住宅用家屋証明書とは?
  13. 相続人が一人の場合、相続登記に遺産分割協議書は必要ですか?
  14. 被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が違う場合の相続登記
  15. 財産分与登記の際、元妻(夫)の名前や住所が変わっている場合に必要な登記は?
  16. 財産分与による所有権移転登記の必要書類
  17. 相手が勝手にした借金も財産分与の対象になりますか?
  18. 抵当権抹消登記をしないとどうなりますか?
  19. 権利証を紛失したら不動産の権利(所有権等)も失いますか?
  20. 離婚した後でも離婚協議書は作成できますか?
  21. 不動産登記は自分でやってもいいの?
  22. 不動産の名義変更登記は、その不動産がある地域の司法書士に依頼をしないとダメですか?
  23. 相続登記とは?
  24. 抵当権抹消登記に期限はありますか?
  25. 住宅ローンを完済したら何をすればいいですか?
  26. 共有名義の不動産の抵当権抹消登記の依頼は、共有者全員で行かないとダメですか?
  27. タイ人の印鑑証明書・サイン証明書
  28. 住居表示実施がされている場合の抵当権抹消登記
  29. 抵当権抹消登記を放置していた場合の対処方法(代理権不消滅)
  30. 遺言による相続登記の必要書類(兄弟姉妹が相続する場合)
  31. 離婚前に財産分与による不動産の名義変更登記はできますか?
  32. 相続登記の相続関係説明図(平成20年11月12日法務省民二第2957号)
  33. 団体信用生命保険と抵当権抹消登記
  34. 売買契約後に売主又は買主が死亡した場合の登記
  35. 相続人と相続人以外へ相続させる遺言と登記

お気軽にご相談ください

会社のこと、不動産のこと、相続・遺言のこと、家族信託のこと、その他お悩みのこと。

完全予約制

お電話でのご予約受付:042-850-9737(平日9:30~20:00)

メールでのご予約・お問合せ(24時間受付中)

土日祝日相談、早朝・夜間相談、当日相談、出張相談

無料メール法律相談24時間受付中!

メールでの無料法律相談!お気軽にご利用ください。